Come si Valuta un Immobile
Il processo di valutazione di un immobile è una procedura, non poco complessa, che prende in esame diversi criteri e fattori necessari ad ottenere il valore effettivo di mercato del bene.
Alcuni dei fattori fondamentali da considerare per stabilire il prezzo di un immobile sono:
Le dimensioni in metri quadrati dell’immobile
La disposizione interna
Il territorio di appartenenza
La posizione nel territorio
La tipologia di immobile
La categoria catastale
Il piano se è all'interno di un edificio condominiale
Eventuale presenza dell’ascensore
La presenza di spazi esterni e pertinenze
L'età dell'immobile
Le condizioni generali della struttura
La classe energetica in APE
Fattori determinanti nella valutazione di un immobile
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Dimensioni in metri quadrati
Conoscere la superficie commerciale esatta dell'immobile permette di formulare un prezzo adeguato, in quanto il valore al metro quadro è uno dei fattori della formula di valutazione.
Case più grandi tendono ad avere un valore più elevato rispetto alle case con superficie totale inferiore.
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Numero di locali
La disposizione interna di un immobile può influire molto sulla sua valutazione.
Il numero dei locali, la presenza di più bagni e camere da letto o di eventuali servizi aggiuntivi sono fattori determinanti nel calcolo del prezzo di vendita.
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Territorio di appartenenza
Un altro fattore che contribuisce a identificare il valore di un immobile è il territorio in cui è situato.
Il comune e la zona di appartenenza, la domanda e l'offerta di immobili nella stessa zona in cui si trova l'immobile, l'eventuale presenza di concorrenza, il tasso di interesse, la situazione economica generale e la stagionalità sono elementi che influiscono sul valore di mercato.
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Posizione nel territorio
Il tipo di esposizione, la disponibilità di servizi pubblici come trasporti, negozi, scuole, ospedali o la vicinanza a zone di lavoro, la presenza di eventuali restrizioni come servitù, vincoli urbanistici o ambientali possono influire sulla valutazione dell'immobile.
Per esempio casa esposta a nord o ad ovest può avere un valore inferiore rispetto ad una nello stesso territorio ma esposta a sud o ad est, con vista panoramica o vicina a servizi e attività.
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Tipologia d'immobile
Per comprendere la tipologia di immobile occorre fare riferimento alla definizione di bene immobile.
Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.
Per esempio se si procede alla valutazione di un terreno è necessario verificare se sono presenti alberi, corsi d'acqua o costruzioni su di esso. Stesso procedimento nel caso di un'abitazione: occorre verificare se fa parte di un complesso di edifici o se è una costruzione indipendente, ecc..
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Categoria catastale
Differentemente dalla tipologia di immobile, la categoria catastale fa riferimento alla destinazione d'uso che quel bene immobile ha.
Ad esempio abitazioni di tipo civile o rurale, ville o palazzi, magazzini o uffici, negozi o alberghi e così via.
Conoscere la categoria catastale di un immobile è importante sia per una valutazione di mercato corretta che per determinare la rendita e le imposte annuali.
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Piano
Quando l'immobile è all'interno di un edificio a più piani, il piano in cui è posizionato influisce, insieme ad altri fattori correlati, positivamente o negativamente sulla sua valutazione.
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Ascensore
La presenza dell'ascensore nell'edificio ha un riflesso sul valore dell’immobile: più questo si troverà ai piani superiori più il suo valore sarà maggiore rispetto a quelli più in basso.
Al contrario, l'assenza dell'ascensore farà abbassare il prezzo dell'immobile posizionato al piano più alto rispetto a quello al primo piano.
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Spazi esterni e pertinenze
L'esistenza di spazi esterni o pertinenze come ad esempio balconi, terrazzi, mansarde, solai, cantine, taverne, box auto, garage, verande, giardini o piscine incidono sul valore dell'immobile.
Per esempio la presenza di un giardino esclusivo rientra nei fattori di calcolo mentre, nel caso dei condomini, non va inserito nel calcolo il giardino comune.
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Età dell'immobile
L'età dell'immobile è un altro fattore che può influire sulla sua valutazione. Un immobile di nuova costruzione può avere un valore maggiore rispetto a uno di vecchia data.
Tuttavia occorre considerare che alcuni immobili storici o di pregio possono mantenere un valore elevato indipendentemente dall'età.
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Condizioni generali della struttura
La condizione dell'immobile è un altro fattore determinante nella sua valutazione. Materiali di costruzione di alta qualità, finiture di pregio, e tecnologie innovative come impianti di riscaldamento e condizionamento ad alta efficienza, possono aumentare il valore dell'immobile, mentre la presenza di danni strutturali, problemi di impianto elettrico, problemi idraulici e la necessità di interventi di ristrutturazione o manutenzione possono influire negativamente sulla valutazione.
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Classe energetica in APE
Per poter procedere ad una valutazione occorre redigere e presentare l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Infatti, anche l’efficienza energetica dell’immobile ha un riflesso sul suo valore.
Per esempio un appartamento di classe energetica A ha un valore superiore ad un appartamento di uguali dimensioni e nello stesso territorio ma di classe energetica C.
Tutti questi fattori presi in esame sono necessari anche per determinare i cosiddetti Coefficienti di Merito che, tramite una specifica formula, determinano la corretta valutazione di un immobile ed il relativo prezzo di vendita.
Esiste una formula per valutare un immobile?
Si, per determinare il reale valore ed il prezzo di vendita di un immobile occorre fare riferimento ad una specifica formula matematica:
Valore di Mercato = Superficie Commerciale x Quotazione al Metro Quadrato x Coefficienti di Merito
Una valutazione accurata richiede quindi una certa esperienza e competenza nel settore immobiliare.
Chi è abilitato ad effettuare la valutazione di un immobile?
Un esperto del settore immobiliare può aiutare a valutare l'immobile in base ai criteri sopra descritti e a determinare il prezzo giusto per l'immobile in base alle condizioni di mercato.
Sono abilitati ad effettuare una valutazione immobiliare:
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Gli agenti immobiliari
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I periti iscritti presso la Camera di Commercio
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I professionisti quali architetti, ingegneri e periti industriali
Gli strumenti di valutazione presenti on line invece possono solo dare un valore generico e non determinante.
Se hai bisogno di Valutare il tuo Immobile contattaci e provvederemo noi ad effettuare una valutazione affidabile, precisa e trasparente.
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